Amministratore condominiale: funzioni, responsabilità e oneri

Trecate - Vivere in Condominio, significa accettare di condividere alcune regole di gestione degli spazi comuni, e soprattutto di partecipare alle spese relative. Per consentire la convivenza, in aggiunta alle ordinarie regole del vivere civile, ogni condomino è tenuto a rispettare le prescrizioni contenute nel Regolamento condominiale che ciascun amministratore deve consegnare al nuovo proprietario e questi all'eventuale locatario o conduttore. Le norme contenute nel Regolamento sono rivolte a fissare le principali regole per consentire a tutti gli abitanti dello stabile di godere pacificamente del proprio immobile.

Conoscere i propri diritti e doveri è il presupposto per risolvere conflitti ed evitare di crearli. Intanto diciamo subito che l'art.1129 del Codice Civile dispone che l'incarico dell'amministratore ha la durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata, il che esclude che la durata debba intendersi per 2 anni. La sua revoca può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. La sua revoca può essere disposta dall'autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condomino, se non rende il conto della sua gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità e se per 2 anni non ha reso il conto della sua gestione: così recita l'art.9 della legge 11 Dicembre 2012 n.220 in vigore dal 18/06/2013. Per convocare un'assemblea non basta un’email ordinaria, ma occorre l'invio tramite raccomandata o posta elettronica (Pec), come del resto previsto dall'art. 66, comma 3, oppure consegnata a mano o tramite fax. Inoltre l'art.1130 bis introdotto dalla Legge 220/2012 prevede la possibilità per l'assemblea di nominare un Consiglio di condominio composto da almeno 3 condomini, negli edifici con almeno 12 unità immobiliari. Ma si deve ritenere che anche nei condomini con meno di 12 unità, sia consentito all'assemblea di procedere alla nomina dei consiglieri, trattandosi appunto di una facoltà e non di un obbligo. I consiglieri hanno il compito di chiedere nel corso dell'anno chiarimenti all'amministratore sulla gestione condominiale e di collaborare con lui nell'interesse di tutti i condomini. Devono evidenziare le criticità del condominio, affinché l'amministratore possa prontamente intervenire e risolvere i problemi che si presentano.

È opportuno e necessario che i consiglieri, contestualmente alla loro nomina da parte dell'assemblea, autorizzino la distribuzione tra i condomini dei loro recapiti telefonici o email, nel caso di proprietari che non siano residenti nello stabile, perché ad esempio l'appartamento è stato dato in locazione. Inoltre ciascun condomino ha il diritto di accedere  all’Anagrafe condominiale, stralciata di tutti i dati sensibili (telefono, codice fiscale, email) ed estrarre copia a proprie spese. Inoltre si stabisce che l'amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti i dati dei condomini che non hanno pagato. Infatti i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, “se non dopo l'escussione degli altri (cioè l'attività di riscossione coattiva del credito). Da ultimo vorrei sottolineare del sollecito all'amministratore, per l'invio del verbale assembleare ai condomini, che spesso causa dissapori e malumori. A tal proposito la legge non prevede un termine; però ci sono delle regole non scritte che impongono all'amministratore, a tale scopo incaricato e sollecitato dal presidente dell'assemblea, di procedere all'invio, almeno entro il termine di 30 giorni, previsto dall'art.1137, per proporre l’impugnazione avverso le delibere assunte, anche perché come accade frequentemente (non me ne vogliano le amministratrice e gli amministratori) non sempre il verbale riporta esattamente quanto discusso nel corso dell'assemblea, dove è proprio l'amministratore a fungere da segretario.

Quanto all'amministratore, va tenuto presente che egli è solo il ‘mezzo’ di cui si serve il presidente per svolgere con diligenza l'incarico che ricopre durante l'assemblea. In conclusione, l'invio del verbale rientra tra gli oneri imposti all'amministratore, che se non adempiuti, dovranno essere considerati dai condomini ai fini della conferma del suo mandato. 

dott. Vincenzo Guarino